Сделки с приватизированной недвижимостью мало когда вызывают вопрос относительно возможности ее реализации. Гораздо труднее разобраться с вопросом, можно ли продать неприватизированную квартиру.
Для ответа на этот вопрос стоит определиться с основными понятиями, такими, как: купля-продажа, собственность и приватизация.
Купля-продажа
Под договором купли-продажи гражданское законодательство подразумевает передачу продавцом имущества в собственность покупателю за установленную денежную сумму. То есть продавец распоряжается своим имуществом путем отчуждения его в пользу другого лица, получая за это денежное вознаграждение.
Приватизация квартиры
Приватизация представляет собой безвозмездную передачу жилой недвижимости ее собственником (государством или муниципалитетом) в собственность гражданам, проживающим в ней на праве социального найма.
Договор социального найма заключается владеющими жильем государственными или муниципальными образованиями с физическими лицами о праве их пользования недвижимостью за определенную плату.
Исходя из смысла указанных понятий очевидно, что продать квартиру может только ее собственник. Наниматель неприватизированной квартиры вправе только пользоваться ей, но не распоряжаться. Для продажи недвижимости нужно получить ее в собственность, то есть приватизировать.
Таким образом, четко следуя букве закона, продать неприватизированную квартиру нельзя.
Варианты
Но существуют различные схемы, позволяющие изменить пользователя неприватизированного имущества, получив за это деньги. Такие способы, в правильном понимании, не будут являться куплей-продажей и чреваты множеством рисков — как для старого владельца квартиры, так и для нового.
Если самим заниматься приватизацией не хочется, но есть желание передать жилье за деньги, можно возложить хлопоты по оформлению квартиры в собственность на новых жильцов. Для этого договор социального найма должен быть заключен с будущими владельцами.
Существует возможность обмена одной неприватизированной квартиры на другую, с последующей ее продажей. В такой схеме обычно участвует риэлтерское агентство, имеющее клиентов с неприватизированной недвижимостью.
Изменить пользователя муниципального жилья удается, прописав его в квартире и переоформив на него договор найма.
Риски
Несмотря на то, что указанные варианты распоряжения недвижимостью законом прямо не запрещены, при их реализации велика вероятность быть обманутым, оставшись без жилья и без денег.
Для начала стоит убедиться, что недвижимость, в принципе, подлежит приватизации. Откажут передавать в собственность жилье, находящееся в аварийном состоянии, служебное, в общежитиях, расположенное в закрытых военных городках.
Исключение составляют объекты жилого фонда сельскохозяйственных предприятий и сельских учреждений социальной защиты. Иногда организации, владеющие жилищным фондом, с согласия собственника вправе разрешить приватизацию служебных квартир.
Даже если недвижимость не попадает в категорию объектов, не подлежащих приватизации, это еще не гарантия получения ее в собственность. У муниципалитета могут существовать на нее свои планы.
Узнать, будет ли квартира приватизирована, сможет ее пользователь, обратившись в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
Еще одним вызывающим сомнения моментом, становится прописка, или регистрация по месту жительства нового владельца квартиры. Если он не является близким родственником нанимателя, разрешение на прописку нужно запрашивать в муниципалитете. Когда приходящаяся на каждого зарегистрированного в квартире площадь меньше минимально установленной, в регистрации откажут.
Особое внимание стоит уделить передаче денег за неприватизированную квартиру. Все платежи обязательно должны оформляться договорами или расписками, где четко указано, сколько, кому и за что передано средств. Оплата посредством банковской ячейки или с участием нотариуса поможет защитить свои права, если сделка не состоится.
Большое количество мошенников на рынке недвижимости создает для неподготовленных граждан дополнительную опасность заплатить деньги и остаться ни с чем. Понимая не совсем законный характер перечисленных сделок, любое заинтересованное лицо сможет их оспорить и признать недействительными. Квартира возвратится бывшему владельцу, но денег, зачастую, вернуть не уже удается.
Итог
Избежать рисков при покупке недвижимости позволит совершение сделок, предусмотренных законом. Наиболее безопасно приобретать квартиру непосредственно у ее собственника, с соблюдением всех установленных формальностей, таких как согласие супруги, отсутствие арестов и обременений и так далее.
Своевременная консультация у грамотного адвоката по жилищным делам поможет объективно разобраться в ситуации и принять оптимальное решение без лишнего риска.
